【婚前买房】上海离婚律师：夫妻一方婚前签订买卖合同出首付款买房，产权在自己名下，在离婚时如何分割？升值增值部分呢
钟涛律师按：2011年8月13日，最高人民法院出台了《关于婚姻法司法解释三》的规定，引起广大结婚男女的广泛关注，特别是对婚前房产，父母出资给夫妻买房等问题进行了统一，确定了离婚时如何分割，那么钟涛律师推出系列解读司法解释专题，为广大读者分析法律，剖析案例，解答疑惑。
现实生活中，特别是现在结婚要求男方买房风气下，不少有男孩子的家庭，都会准备一套婚房，有的会是在结婚前就买好，或者准备好钞票，一旦确定婚期，立即掏钱买房，买房的时候有些家庭分得清，只会写上自己子女一方的名字，有些家庭无所谓，写上夫妻2个人名字。不同的选择，会导致离婚时分割的时候命运不同。下面，钟涛律师就讨论一种情况：夫妻一方婚前签订买卖合同付款买房，产权登记在自己名下，在离婚时如何分割？升值增值部分如何分割？
一、我们先来看看《新婚姻法司法解释三》法律条文。
【新婚姻法司法解释三】
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
为了更加了解法律规定，钟涛律师贴出之前该法条的公开征求意见稿
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【最高法院就婚姻法司法解释征求意见稿】 第十一条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。 婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。 |
钟涛律师指出，这个法律条文里边，重点要关注这么几个字，“【婚前签订】、【买卖合同】、【个人财产付首付款】、【婚后共同财产还贷】、【登记首付款支付方名下】、【协议处理】、【可以判决归一方】、【补偿】”
注意这些关键词条件限制以后，我们就大概有点理解了，法条是处理的，夫妻一方婚前出首付，婚后还贷，产权登记在一个人名下，离婚时可以按照什么原则来分割的问题。不能和【婚后买房】，【全款买房】，【产权证登记在2个人名下】的情况搞混淆了。
为了帮助你更加了解和熟悉司法解释三第十条的规定，钟涛律师下面给你讲解一下对于这个问题，法院内部不同年代如何处理的演变历史，相信你看完以后就会恍然大悟，哦，原来是这个样子的，我明白了。
二、关于夫妻一方出资买房，离婚时房屋如何分割的法院态度历史演变记录。
1、2000年之前倾向于属于夫妻共同财产。全国法院的处理意见是和西方国家婚姻法类似，都是以认定为婚姻共同财产为主，即使老公或老婆的婚前个人财产，可以在共同生活一定年限后自动转化为共同财产。实际上，最高法1993年的司法解释确实有过相关规定，“一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。”这样的类似规定，实际上是维护家庭整体利益，确保夫妻任何一方可以安心在家相夫教子，另一方挣钱再多，离婚的时候都应该作为夫妻共同财产分割。特别有利于妇女儿童利益的保护。
但是，时代在演变。
2、2000年-2011年倾向于，保护个人财产。夫妻一方婚前个人财产永远是个人财产，不因结婚多少年而变为夫妻共同财产，鼓励夫妻自力更生。结婚不要惦记对方婚前财产。“婚姻法第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；”
这段时间，法律界有争议，夫妻一方婚前买房，到底应该保护出资方的婚前出资款，还是应该按照房产权办理出来的时间为准。
【如果为了保护婚前出资款】，那么该款项即使用于购房，从钱变为了房屋产权份额，也只是资产形式的外在改变，本质还是属于出资方个人财产。那么该房屋贷款合同也是婚前签订的，在银行审批以后发放以后，银行已经代替出资方，把剩余购房款全部支付给了开发商，那么，此套房屋实际上在买房者和开发商之间，权利义务已经结清楚完毕了。买房者和银行之间的抵押贷款行为，属于单独债务，属于购房者婚前个人债务，如果婚后另一方参与还贷，也只是最多成立借贷行为，把还贷额当做借款，离婚时归还另一方就可以，但另一方没有权利主张房屋产权份额，也更加不能主张房屋升值比例了。
【如果以产权证下来的时间点为准】因为房屋属于不动产，应该按照物权法以登记为准，如果房产证没有下来，就等于房屋还没有身份证一样，属于黑户。如果房屋产权证下来时间在结婚登记前，那么房屋产权在婚前确定了，属于一方婚前个人财产。反之，如果产权证在婚后才拿到的，那么房屋产权确定时间点属于婚后，按照婚后取得财产认定为夫妻共同财产。这种说法只考虑产权证办出时间，不考虑签订房屋买卖合同时间。同时认定房产升值部分属于孳息，属于产权所有权人所有，产权属于个人的，升值也属于个人，房产产权属于夫妻，那么升值也属于夫妻了。
按照当时上海高院的内部规定，婚前贷款购房，婚前办理产权证登记在个人名下的，属于婚前个人财产，婚后房产增值部分属于市场正常的价格波动，和夫妻贡献没有关系，升值部分随着产权走，也是属于个人财产，不是夫妻共同财产，无权分割。
3、2011年8月13日之后倾向于以签订房屋买卖合同时间为准，，最高人民法院出台了《关于婚姻法司法解释三》的规定，其中明确规定，婚前个人按揭买房，产权登记为一个人，可以认定为出资方的个人房产，婚后还贷，离婚时应该考虑还贷数额占总付款比例情况，来确认升值部分应该补偿给另一方的份额大小，由此确认了对房产升值部分应该予以补偿。
三、夫妻一方婚前签订买卖合同并出首付款，产权登记在出资方名下，离婚时该房屋可以认定为出资方个人房产，考虑婚后共同还贷款项所占全部款项的比例给与另一方对应补偿。
钟涛律师解读：离婚案件中，按揭房屋的分割是焦点问题之一。如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。
实际上，婚前一方在银行贷款买房，银行是在审查其资信及还款能力的基础上才同意贷款的，故离婚后应由其继续承担还款义务，对银行风险管控，稳定金融市场比较有利。
同时对于婚后参与还贷的一方来说，因为婚后偿还贷款属于夫妻共同财产支出部分，同时因为还贷使夫妻减少了投资其他项目的机会，因此，应该对另一方予以补偿。婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应该根据照顾子女和女方权益的原则，做出公平合理的补偿。
补偿的计算方式：就是以结婚日为起点，离婚日为终点，在此期间，不论哪一方出资还贷，都视为夫妻共同偿还贷款，此笔贷款属于夫妻共同财产，对应的房产升值部分也属于夫妻共同财产，离婚时应当分割。
也就是说，从以上公开征求意见稿和正式条文对比来看,关于房屋法院产权认定是以买卖合同签订时间为准。
【合同和产权均在婚前的】从合同签订角度，从物权确定时间，该房屋属于婚前个人财产，这个应该没有什么争议了。
【合同签订于婚前，但产权在婚后取得的】法院倾向于认定该房屋为出资方的个人财产。
以上2种情况，只要房屋在婚姻存续期间有贷款，不管产权证是婚后还是婚前获得都应该进行补偿,配偶一方可以获得还贷以及增值部分的补偿款.
综合来说，夫妻一方婚前签订买卖合同付款买房，婚后产权登记在出资方一个人名下，在离婚时倾向于认定该房屋属于产权方个人财产，配偶一方可以获得还贷以及增值部分的补偿款，当然夫妻也可以自行约定产权归属和分配比例，如果没有约定.由人民法院根据夫妻共同财产和具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则判决。
【案例】
2005年， 家住浦东新区航头镇的王先生通过自己出资，父母出资的方式购买了一套商品房，首付30万，总价130万，并取得了房产证。2007年，王先生与李小姐登记结婚，婚后由王先生负责工作，李小姐在家带小孩，贷款由王先生偿还。2011年，夫妻感情不和，王先生打算离婚，李小姐要求分割房产升值部分，现在房产总价200万，王先生咨询钟涛律师，这个情况，李小姐有没有份额呢？
钟涛律师解答:本案中，小王父母在婚前出资购房，登记在子女名下，那么房产属于小王个人所有，但是婚后还贷本金以及升值部分是夫妻共同财产。
四、钟涛律师提醒女方如想获得保障，在房子上添加名字才是关键。
从社会现实来说，婚前按揭、婚后赠房归属的最新解释，以及女方出资，装修款能否计算为购房出资，以及装修贬值，房产增值，总的来说确实对女性更为不利，因此，钟涛来说建议，在房产证上增加名字才是应对的唯一办法，有名字即为共同财产，才能争取更好的利益。
如果婚后父母全额出资，购房房屋登记在子女名下，视为对自己子女的赠与，和另一方没有关系，但是如果婚后共同还贷，此部分还贷属于夫妻共同财产，相应的增值部分也属于夫妻共同财产，也应该均等分割。如果父母婚后只出首付款，其余以贷款行为，那么该房屋还是算作夫妻共同财产。
另外，关于男女恋爱分手，出资购房分割问题。法律一般按照出资比例进行分割，如果产权登记在另一方名下，一方有证据证明出资情况，法院根据审判实践，可考虑给予为出资方房价的10-30%的补偿。
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【法条】
婚姻法
第三十九条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人
民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决
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