【售后公房继承】售后老公房产权人去世如何继承？
自从1994年开始允许老百姓名下购买房屋产权改革以来，我们国家的房地产市场经历了翻天地覆的变化，90年代万元户都是非常让人羡慕的，购买一套售后 公房只需要1万，2万的白菜价，到2018年现在上海城区随便一套房屋价值都在500万，1000万元以上，真是谁也想不到的事情。
不过，正是说这情况的变更，导致了现在大量房屋需要继承的情况出现。当初购买房屋产权一代人，经过20多年过去，基本都年事已高，有些已经去世，留下房屋，等待子女继承，在这个财富巨变的时代，道德约束越来越淡，金桥诱惑越来越大，人人都是为了自己的小家庭，不去考虑大家庭。那么，老公房到底应该如何继续？当年一块分房的同住人是否要享有权利，要求产权共有呢？还是说20年诉讼时效以及过期，只能和其他子女一样参与继续？下面钟涛律师结合法律规定和法院办案经验，为你解答。
继承是老公房继承纠纷，就一定要分清楚，哪些房屋可以通过继承，由子女分割，哪些公房不能继承，只能由有户口的同住人继续承租。
一、没有买下产权的老公房无法继续继承，只能由户口在内的人继续承租。
公房其实种类非常的多，以前大概有单位福利分房，拆迁分配房，半福利半市场房，市场价购买租赁房，调换合并房，旧社会金条抵下房，军产房，代管房等等吧。我们今天要谈的是大众化的比较普遍的单位福利分房和拆迁安置房，这是当初90年代的主流方式。
总的来说就是已经买下产权，拿到绿色房屋产权证的房屋属于私产，产权人去世后按照遗产，由子女们来继续，性质上等同于现在的商品房。
但是对于现在还没有买下产权，依然是租赁状态的公房来说无法直接由子女们继续，因为它还不是私有房屋，产权依然归属国家所有。如果承租人去世了，那么只能由户口在内的人员继续承租， 其他户口不在内的人员很难主张自己的权利， 更加不能直接继承了，因为使用权不是一项直接可以继承的财产权益。这一点钟涛律师提醒大家一定要注意，现实中很多子女都咨询过，但是确实没有办法。
所以本文讨论的公房继承，严格来说是售后公房，就是原来是使用权公房，后来已经买下产权，登记在个人名下，已经变为私有财产了。才可以由子女合法继承。
二、如果公房已经买下产权，那么可以作为遗产进行继续，但是面临当年同住人是否确权等纠纷。
当年情况其实很复杂。很多父母都是以家庭人口较多，居住困难的名义向单位要求分配住房的，所以配房单上通常都记载父母和子女一家好几口人。但是当时购买产权是个新鲜事，产权只可能登记在父母一个人的名字下，有些也登记在子女个人名下的，其他同住人按照法律规定来说原有的使用权依然存在，并且收到法律保护。但是有些家庭因为父母健在的时候碍于面子，不想住在打官司确权，有些家庭是确实不知道是否存在诉讼时效过期的问题，现在因为继承问题，所以想一并住在同住人份额问题，确实有一定难度。
关于94方案同住人确认所有权，之前还有争论，到底是按照产权人去世2年以内起诉，还是发生家庭矛盾之日起2年内起诉，还是按照民事诉讼法规定的20年最长诉讼时效的规定，到底哪个才有效？关于这个问题，钟涛律师在网站其他文章中进行过详细的分析，无论是哪个2年，最终都要受到20年最长诉讼时效的限制，而2016年上海高院的文章也是最终确定了这个情况。
上海高院：关于房地产审判若干问题的意见（2016年）民一庭调研与参考[2016]15号
问：按94方案购买的房屋，产权登记为一人并长达二十年之久，现在有购房资格的人要求确认产权共有，人民法院是否可以主动适用二十年期限的规定，驳回当事人确认房屋产权的主张？
倾向性意见认为：可以主动适用。《民法通则》第137条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，但从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。该二十年的期限应当是权利保护的最长期限，且94公房出售方案，属于特定时期特定房改政策，房管部门在此后已经有所调整，相应产权登记限制已消除。目前，当年适用94方案购房的，从房屋登记至产权登记人名下之日已超二十年，原房屋的人员往往发生了较大变化，法院主动适用二十年的期限规定，有利于彻底解决该历史遗留问题。
所以，1994方案买下产权的同住人确权的诉讼时效确实已经超过了，同住人不能再主张所有权了。
但是对于1995年之后购买的房屋，如果同住人没有签字，那么可以主张合同无效，推翻产权，恢复至公房租赁状态，合同无效现在是否收到20年诉讼时效限制，法律上存在争议，但是法院案例显示有些法官确实支持合同无效不受20年限制，超过20年任然可以主张。
三、无论何时，父母都应该及时订立遗嘱，并且告知子女，减少家庭纠纷，促进子女和睦。
所以，任然健在的父母确实要注意了，为了避免日后的纠纷，最好应该在生前留下遗嘱，并且告知子女，避免日后子女为了财产反目成仇，老死不相往来。因为父母在的时候，子女们都会听取老人的意见。大部分的问题可以协商解决。
当然了，售后公房通常都是属于父母共有产权，很多人不要忽视这一点。如果发生了父亲遗嘱处分了该房屋产份额，确实侵害了母亲的一半产权问题，其他继承人可以主张该转让部分无效，可以要求按照法定继承分割。
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【法条】
上海市城镇公有房屋管理条例实施细则 第十六条 公有居住房屋受配人在办理租用手续时须持住房调配单和户口薄，在一个月内向出租人办理租赁手续；出租人应在收到住房调配单十五天内发放《租用公房凭证》。
《租用公房凭证》是公有居住房屋的出租人与承租人建立租赁关系的合法凭证。承租人凭《租用公房凭证》向房屋所在地的派出所办理户籍手续。
第二十八条 居住房屋承租人死亡，同时符合下列条件的同住人应在六个月内向出租人申请更改承租户名，出租人应予同意：
（一）有本处常住户口且实际居住的；
（二）他处无住房或他处虽有住房但居住有困难的。
申请更改承租户名的同住人应订立书面协议，确定承租人户名。同住人协商不成或逾期不申请更改租赁户名的，出租人可按下列顺序确定承租户名：
（一）原承租人的配偶；
（二）原承租人的父母；
（三）原承租人的子女（按长幼为序）；
（四）其他同住人（以居住时间长短为序）；
新承租人必须履行原承租人缴纳房租和偿付原承租人欠租的义务。
第二十九条 有常住户口的公有居住房屋同住人因单位分配住房等原因要求更改承租户名的，由承租人和同住人订立书面协议，经分房单位证明后，向出租人提出申请；出租人应予同意。
