【公房继承】售后公房如何继承？有户口的同住人是否共有产权份额拿走大头？
在上海地区，历史遗留下来的房产问题还是比较多的。特别是早起住房改革时期，很多城区百姓因为父母单位福利分房，或者市政动迁安置房屋，一开始是使用权房，后续大部分都会根据政策鼓励，买下产权，登记在父母名下，如果父母百年去世之后，子女之间如何继承父亲留下的售后公房？有户口的同住人是否还可以主张确权产权共有？是否已经超过法律规定的诉讼时效？下面钟涛律师结合法律规定和案例分析，为你解答。
【案例分析】
1985年，家住市南区的李某一家因为图书馆动迁，被安置到浦东新区南浦大桥附近。当时有李某父母和李某兄妹三人，一共5人被安置，之后，李某和弟弟均出国定居，一直是最小的妹妹和父母居住在上海，系争的房屋阿早已经在1994年买下产权，登记在父亲一个人的名下。2005年母亲去世， 2016年父亲死亡，留下这一套售后工房，子女三人将如何继承这套房子？小妹妹的户口一直在这个房子内，其他子女的户口均已经注销出国了。父母都没有留下遗嘱。如果此套房屋面临动迁，那么对于动迁款如何分割？小妹主张她有户口，所以要占用一半的份额，剩余的才子女3人分割，到底对不对？
一、法律确实有规定，根据94方案 购买产权的售后公房，在诉讼时效内，同住人和购房人可以主张产权共有，但是截止到2016年1月份为止，都已经超过20年诉讼时效了，法律上不支持了。
1、本案所涉房屋，系依据“1994售后公房方案”购买的产权。当时是从计划经济时代过渡到市场经济时代，立法工作比较滞后，考虑的情况不足，所以依据当时的文件规定，个人购买产权的，房地产权证上仅能写一个人的名字，购房合同上的买家乙方也只有一个空格，一般由家庭成员协商将某位成员的名字写在房地产权证上。大部分的情况下都是父母或者母亲的名字登记在产权证上。随后的1995年，立马改正了这个错误，允许产权登记在多人的名下，但是宣传还是没有到位，基本上产权都是登记在一个人名下的。
2、随后采取了补救措施，上海高院1996年和1999年、2000年分别出台司法解释规定：“ 按 94 方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。”“ 三、按94方案购房登记权利人死亡后，房屋产权继承的处理 按94方案购买公有住房，登记权利人死亡的，具备可以主张产权共有条件的人，应在知道或应当知道其死亡之日起两年内提出。”
3、“ ２．关于９４方案购房后产权纠纷的诉讼时效的起算时间。鉴于９４方案本身存在严重缺陷，造成了购房时的购房人、职级人、原同住人、具有购房资格的出资人等未作为共有人登记在房屋所有权证书上，虽然以后的９５方案对这一缺陷作了更正，但是９４方案遗留的纠纷和矛盾没有解决，上述人的利益没有得到保护。有些家庭中的权利人向法院提出主张房屋产权，有些家庭至今相安无事，权利人尚不知道自己不享有共有人的权利，由于这些人自身并无过错，为了保护他们的合法权利，我们考虑诉讼时效从发生争议时起算，有利于矛盾真正解决。 ”
4、由此可见，因为政策原因导致的百姓权利被侵害，那么法律上提供了补救的措施，就是售后公房的同住人可以向法院提起诉讼，确定自己的产权人共有权利。按照道理来说，物权确认的诉讼是没有诉讼时效限制的，但是对于售后公房来说，属于特定历史时期的特殊事务，不能一直这样拖延下去，否则对交易市场不公平。如果其他善意的买家合法购买了这样的房子，突然有同住人跳出来主张共有产权，不利于房地产市场的正常交易。
5、总之吧，94方案售后公房确认是有诉讼时效限制的，之前有去世2年有效期，矛盾发生之日起诉，20年最长诉讼时效等等3个诉讼时效的规定，但是，根据上海市高级人员法院2016年1月的审判指导规定，从2016年起，法院一律主动适用20年最长诉讼时效规定，也就是已经过期了，法院不支持了。
也就是上述案例中，其他兄弟姐妹本来也是作为合法同住人可以确权的，但是因为已经出国定居，丧失了福利待遇。作为最小的小妹，虽然户口一直在内，但是因为已经超过20年了，也过期了，这套房子就应该属于父母的遗产房屋，按照遗产继承来分割。
二、作为父母的房产继承，子女按照均分的比例分割，如果照顾老人比较多一些，可是适当多分割。
子女都丧失了确认产权共有的法律机会，那么此套房屋是作为父母共同的房产的，母亲死亡在先可以不用考虑，因为都是子女三人来共同继承，基本份额差不多。如果此套房屋面临动迁，那么动迁所得的动迁款也是属于父母的遗产，子女可以均等继承。
可能有的人也会询问，小妹的户口一直在内，是否享有居住权，是否可以确认一半份额？钟涛律师指出，对于居住权，小妹确实可能依然享有，但是居住权不能等同于产权，此套房屋以及转为产权私房，小妹的居住权不能直接按照产权份额来分割，只是在分割遗产的时候，法官适当多给与一些份额而已，也不会太多。
总之，随着年龄的增大，在上海地区，此类售后公房继承纠纷会越来越多，面对售后公房确权，诉讼时效是否丧失，如何保障居住权等等难点问题，普通的百姓可能感到疑惑，钟涛律师提醒，遇到此类纠纷就找钟律师，电话15800502572.
法条链接:
上海高院司法解释规定， “ 按 94 方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人，主张房屋产权的，不予支持。 ”
《中华人民共和国继承法》：
第十三条 【遗产分配】同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。
对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。
对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。
有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。
继承人协商同意的，也可以不均等
第二十六条 【遗产的认定】夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。
遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。
上海高院明确，94方案已经超过20年诉讼时效，同住人不能再依据94方案要求确认产权共有
2016年1月上海高院民一庭就此类案件正式作出权威解答：
问：按94方案购买的房屋，产权登记为一人并长达二十年之久，现在有购房资格的人要求确认产权共有，人民法院是否可以主动适用二十年期限的规定，驳回当事人确认房屋产权的主张？
倾向性意见认为：可以主动适用。《民法通则》第137条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，但从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。该二十年的期限应当是权利保护的最长期限，且94公房出售方案，属于特定时期特定房改政策，房管部门在此后已经有所调整，相应产权登记限制已消除。目前，当年适用94方案购房的，从房屋登记至产权登记人名下之日已超二十年，原房屋的人员往往发生了较大变化，法院主动适用二十年的期限规定，有利于彻底解决该历史遗留问题。
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