【单方面卖房】夫妻一方偷偷出售房产如何处理？可以拿回房子吗？
钟涛律师按： 婚姻关系存续期间，单方擅自出卖共有房屋应如何处理，在法律上主要涉及
日常家事代理的行使范围和不动产善意取得制度。
【案例分析】 王宏(化名)，男，
年
结婚。2000年，他们用共同积攒的存款买了一套两居室的商品房，在办
理房产证时产权人登记为王宏。2005年，通过努力，俩人又按揭贷款买
了一套三居室的商品房，产权人仍然登记在王宏名下。有了新居的小两
口搬入新购置的三居室内，王宏将原来的两居室委托中介公司对外出租。
2008年，王宏遇到了一个年轻的大学毕业生，两个人产生了感情并发生
了关系。这件事很快就被吴娟发现，于是两人感情出现危机。王宏和吴
娟经常因为第三者的事情吵架，甚至还出现了家庭暴力。2008年下半年，
王宏瞒着吴娟，把二居室房屋的租赁合同终止，偷偷地与贾刚按照市场
价150万元签订了存量房买卖协议，将二居室卖给贾刚，并办理了房屋
产权的过户手续。在这个过程中，王宏向贾刚隐瞒了他已经结婚的事实。
2009年6月，王宏向法院起诉离婚，吴娟表示同意离婚，但要求法院合
理分割财产，其中包括两套两居室和三居室房子。审理过程中，法院查
明了王宏单方将二居室房屋出卖给贾刚的事实。
那么，吴娟应该怎么保护她对二居室所享有的权利呢?
法律瞳议
吴娟应该要求法院按照由王宏少分的原则分割该150万元售房款。
法律讲解
该二居室是由王宏和吴娟用夫妻共同积蓄在婚姻关系存续期间所购买，所以
是二人的夫妻共同财产。我国《婚姻法》规定，离婚时，一方变卖夫妻共同财产，
分割共同财产时，对变卖夫妻共同财产的一方，可以少分或不分。王宏在婚姻关
系存续期间，未经吴娟同意，单方擅自将房屋卖给他人，所以分割该购房款时王
宏应少分。为什么吴娟无法主张要求分割房屋，而只能要求分割购房款呢?
夫妻关系是一种极为固定的社会关系，非经法定程序，这种关系不会发生变
更。所以，男女之间一旦形成夫妻关系，他人就有理由信赖夫妻之间在日常生活
中相互享有一定程度的代理权。如以共同的积蓄购买洗衣机，变卖共同所有的汽
车、房产等，但是否其中一方任何擅自变卖夫妻共同财产的行为都属于夫妻日常
家事代理权的范围，者p应认定为有效呢?答案是不一定。
首先，日常家事代理权的行使是有范围限制的，并非漫无边界的，它通常以
日常家事为限。而日常家事的范围通常包括购买必要的生活用品、正当的保健、
娱乐、医疗、子女教育、报纸杂志的订购等。除此之外的处理大宗财产的行为，
如房屋、汽车等一般认为不属于日常家事代理权的范围。而且，我国《婚姻法》
目前尚没有明确地承认夫妻日常家事代理权。
其次，我国《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权
利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。夫妻一方擅
自处分共同财产且该财产价值较大不属于日常家事代理权的范围时，属于所谓“无
权处分”行为。而无权处分行为属于民法中的效力待定行为，只有经过有权处分
人，即夫妻另一方的同意或擅自处分该财产的一方取得其完全所有权时，该处分
行为才能发展成为有效的民事法律行为，否则，其行为将被视为无效的法律行为。
所以，当夫妻一方擅自处分共同所有的房屋或汽车等重大财产的行为属于效力待
定行为，如果另一方不同意，则该行为将成为无效的行为。
再次，夫妻一方擅自变卖重大夫妻共同财产的行为，事后未经追认虽然无效，
但买受该变卖财产的善意第三人，可能根据民法中的善意取得制度获得所有权。
根据我国《物权法》第一百零六条关于善意取得制度的规定，在夫妻一方未经另
一方同意而擅自变卖房产、汽车，事后又没有经过另一方的追认的情况下，买受
该房屋或汽车的第三人取得该房屋或汽车的所有权必须符合如下条件：
(一)该受让人在受让该房屋或汽车时是善意的。这里的善意，是指受让人
在受让该房屋或汽车时不知道夫妻一方没有完全的处分权。比如，本来是夫妻共
有的房屋，但房屋产权证上登记的是一方的姓名，而第三人只能根据房屋产权证
去判断房屋的所有权人，于是该第三人误以为房屋产权证上的人就是房屋的唯一
所有人，从而与之发生交易。如果该第三人明知该房屋是夫妻共同财产，仍然与[夫妻一方单独进行交易，则不能视为善意，从而也不能使用善意取得的制度而取
[得该房屋。
(二)以合理的价格转让。善意取得制度的使用以有偿取得为前提。在许多
；情况下，无偿转让财产本身就表明财产的来源可能是不正当的。而且，如果财产
：是无偿的，受让人占有财产就已经获得了一定的利益，故要求其返还财产也并不
：会蒙受多少损失。所以，在善意取得制度之下，受让入在取得财产时，必须以相
应的财产或金钱支付给出让人。在市场经济下，商品的转让以对价为条件，因此，
合理的价格也意味着遵循一般价值规律的转让，而不是以不合理的低价转让。
(三)转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的
已经交付给受让人。依照法律的规定，有些财产的转让时以登记要件的，如不动
产的转让，汽车、船舶等动产的转让等。在需要进行登记的情况下，以登记的时
间作为财产所有权转移的标志。因此，当夫妻一方转让的是房屋或汽车时，只有
在受让人已经完成了过户登记的情况下才可以适用善意取得制度而取得所有权。
《婚姻法解释三》也作出了明确的规定。所以，王宏单
方擅自变卖重大夫妻共同财产，虽未经吴娟同意和追认，但由于购房人贾刚出于
善意，按照合意的市场价格，购买了该二居室，且进行了过户登记，属于不动产
的善意购买人，依法取得了二居室的所有权，该二居室已归贾刚所有，吴娟无权
要求分割该二居室，只能分割该二居室的售房款。
囱法律提醒
房屋所有权的登记具有重要的法律意义，夫妻用共同存款购买的房屋，应将
二人均登记为房屋共有权人，这样可以更好地维护好双方的合法权益。同时根据
《婚姻法解释三》的规定，如果王宏的售房价格低于了市场价，虽不影响贾刚善
意取得的情形下，造成了吴娟损失，吴娟对此可以主张赔偿损失。
