【婚前买房】如何分割一方婚前购买并完成首付和贷款手续的房屋?
【】乙(女)和甲(男)通过网络自行相识，于2003年10月1日登记结婚。双方均系初婚，婚后未生育子女。婚后至乙出国前，双方感情尚可。2004年4月21日， 乙前往加拿大学习生活至今。期间， 甲为乙支付了相关费用。后双方为乙是否应该回国问题产生分歧， 甲自2005年10月起未再给乙支付生活费并负担相关费用，双方矛盾加深。现双方均认可夫妻感情已经破裂，同意离婚。位于A市B区C小区房屋一套，系乙于2002年9月22日向开发商某房地产公司购买的。房屋总价款为490000元，其中首付款100000元是乙分别于2002年9月22日和同年10月30日支付的，剩余房款39万元是乙通过向中国建设银行按揭贷款方式于2002年12月11日支付给开发商的。2003年8月8日，A市B区国土资源和房屋管理局核发了该房的产权证，产权人为乙。双方结婚后即在此房居住，乙出国后，甲在此房居住至今。
【】 2007年5月， 乙(女)诉至法院称，我和甲(男)于2003年登记结婚，未生育子女。婚后至我出国前，双方感情尚可。后双方为了谋求家庭和事业更好发展，决定由我去加拿大发展，待获得移民身份后再为甲申请家庭团聚移民。双方商定我在国外的生活、学习、培训、医疗等必要费用由甲提供，并由甲负责在国内按时缴纳银行住房按揭贷款及物业管理的相关费用。2004年4月21日，我前往加拿大。但出国后，情况与原先计划的不一样，导致我在国外学习时间延长，所需费用增加。2005年8月， 甲要求我终止学习回国，我不同意，双方发生分歧。2005年10月， 甲提出离婚，并停止向我提供学习生活经费，也不负担国内房屋的相关费用，致使双方感情完全破裂，无和好可能。故起诉请求：1．判令我与甲离婚；2．分割夫妻共同财产、共同债务， 由我与甲各自承担二分之一。
【】甲辩称： 乙所述双方相识、登记结婚、未生育子女的情况属实。但乙所述出国情况与事实不符。我一直不同意乙出国发展，而乙从2001年9月就开始准备出国，我却一直不清楚， 乙私自办好出国手续后才告知我。2005年10月至今，我再未给过乙任何生活费用。现我认可双方感情已经破裂，故同意离婚。位于A市B区C小区15号楼1008室的房屋，虽是双方婚前购买的，但该房的首付款和装修款共计11万元是由我出的，且购房后至2005年10月每月3100元的房屋贷款也是由我偿还的， 已偿还贷款105400元，故该房是夫妻共同财产，要求将该房判归我所有，我给付乙已还房贷和首付款一半的补偿金，剩余房屋贷款由甲偿还；或者该房归乙所有，乙给付我已还房贷和首付款一半的补偿金，剩余房屋贷款由乙偿还。
【】法院判决，房屋归乙所有。甲虽称首付款和装修款11万元是其实际付出，但所提证据与其主张缺乏关联性。其虽偿还了2003年10月至2005年10月的房屋贷款共10万多元，但非直接向开发商支付的购房款，而属代乙向银行偿还的债务，所以不能因此认定该房屋系夫妻共同财产。因甲是用婚后收入偿还的上述贷款，而该婚后收入应属夫妻共同财产，所以双方各享有一半权利。故在离婚以后，乙应该将该款的一半返还给甲。
【】分析：这个案件中，该房屋属于婚前购买，婚前完成首付和办理完成贷款手续，产权证于婚前取得，婚后双方用共同财产偿还贷款的情况。双方争议的焦点一在于如何确定房屋的归属?焦点二在于房屋的属性到底是婚前个人财产还是婚后共同财产。一种意见认为，不动产物权以登记为准。乙婚前购买房屋，并办理了房屋所有权证，房屋为乙所有。增值部分为孳息，为乙个人所得。至于用共同财产支付贷款，在双方之间发生债权债务关系， 甲可以向乙主张债权。另外一种意见认为， 乙婚前支付了部分房款，婚后双方共同支付了部分。由于原来的所有权只是部分所有权，其物权是不完整的，婚后一致还款可认定为双方有转化为共同财产的合意，因此，认定为共同财产。
【】我国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。能否根据这两条直接以房产登记的时间来确定是否属于夫妻共同财产，我们认为，房产登记的时间是认定夫妻共同财产的重要标准，但不是绝对的标准。在此问题中，物权取得的时点和夫妻关系存续期间的“所得”的认定应为确定房屋产权归属的重点所在。
【】 因此，综上，就甲承担的5万元(10万元的50％) 贷款偿还，如果双方已经解除了婚姻关系，不再是夫妻，可根据《民法通则》第九十二条的规定， 向乙提起不当得利之诉。当然这个诉求往往包含于离婚诉讼当中，不必由甲另外起诉，可以在离婚诉讼中分割财产时直接进行结算。因此，就房屋的原值部分，物权归属乙， 甲应当获得未考虑增值时的价值5万元的补偿。而关于房屋归属问题。因该房是乙婚前购买、付清首付款和偿还部分贷款并取得了房屋产权证，故应当认定该房屋为乙的婚前个人财产。这是勿容置疑的。婚前一方已支付部分款项(包括首付款和部分贷款)，婚后，又以夫妻共同财产支付完剩余贷款的，但是结婚前已经取得房屋权属证书的。这种情况下，不动产物权的取得在婚前就完成了，毫无疑问应当属于夫妻一方的婚前个人财产，而用于支付剩余贷款的夫妻共同财产的花费，离婚诉讼中应判定房屋产权人应当按照实际数额补偿给另外一方。法院最终认为， 甲虽称首付款和装修款11万元是其 ——主，但所提证据与其主张缺乏关联性。其虽偿还了2003年10月至2005 - ：：的房屋贷款共10万多元，但非直接向开发商支付的购房款，而属代乙向 ：：‘三还的债务，所以不能因此认定该房屋系夫妻共同财产。因甲是用婚后收入 卜三厂上述贷款，而该婚后收入应属夫妻共同财产，所以双方各享有一半权利。 ：子三写婚以后，乙应该将该款的一半返还给甲。
