【诉讼时效】售后公房考虑诉讼时效
1994年上海为了进一步深化住房制度改革，促进住房商品化和住房建设的发展，按照国务院关于加快城镇住房制度改革的规定，于5月18日颁布《关于出售公有住房的暂行办法》，该办法规定凡独用成套的公有住房，均可向承租的居民户和符合分配住房条件的职工出售，俗称“94方案”。
鉴于当时对于房屋产权的认识局限，以及房地产登记制度的极不规范，该方案对产权登记作出特殊限制，售后公有住房的产权只能登记为一人，由房屋全体同住人共同推荐其中一人作为产权登记人，导致根据“94方案”所确定的产权人无法真正反映实际的房屋产权共有状态。随着房屋价格的飙升，以及行政和司法对“94方案”限制的修正，从而开启了房屋同住人请求确权的诉讼大门。“94方案”确权诉讼历经20年，将于今年终结。
1、“94方案”购房权利人的认定
首先，行政机关的纠正。“94方案”实施不久，方案中的缺陷就产生了纠纷的后果，并引起有关部门的重视，上海市房屋土地管理局沪房地技（1995）652号“通知”明确：“职工家庭购房时，可共同协商确定产权按份共有或共同共有。共有人必须是前款规定的购房对象。”这实际上是行政机关在“95方案”中对“94方案”的缺陷进行了修正；但是，这种修正只能防止今后的工作中不再犯同样的错误，还不能具体解决“94方案”实施过程中已经产生的问题。
其次，司法机关的救济。由于“94方案”已经全面实施，那么，对于“94方案”所购房屋共有人的确定就成为法律上亟待解决的问题。1996年10月31日，上海市高级人民法院印发了《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》〔沪高法（1996）250号〕指出：“按‘94’方案购买的房屋，产权登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。”该“意见”还明确：“对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人，主张房屋产权的，不予支持。”这一执法意见客观上为“94方案”购房纠纷合法权利主体的认定提供了依据。
2、“94方案”共有人主张权利的时效，最长20年。
首先，共有人提出共有主张时即为诉讼时效起算时。由于“94方案”购房基本上是以家庭为单位，所以尽管在房产证上登记的是一个人的名字，但是共有人大多能够和睦相处。我国《民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”如果按照上海市高级人民法院印发的《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》〔沪高法（1996）250号〕，权利人须在诉讼时效内主张房屋产权方可确认房屋产权共有的规定，一方面，可能使稳定的家庭关系因为权利行使而生龃龉；另一方面，必然有许多家庭中的共有人想寻求法律保护时，时间已经超过两年的诉讼时效，这种因为售房政策的规定致使当事人丧失民事权利的情况，显然对于公民是不公正的。为了保护售后公房共有人的合法权利，1999年9月27日，上海市高级人民法院印发《几类民事案件的处理意见》〔沪高法（1999）528号〕，在“关于94方案购房后产权纠纷的诉讼时效的起算时间”解答中指出：“有些家庭中的权利人向法院提出主张房屋产权，有些家庭至今相安无事，权利人尚不知道自己不享有共有人的权利，由于这些人自身并无过错，为了保护他们的合法权利，我们考虑诉讼时效从发生争议时起算，有利于矛盾真正解决。”这一规定无疑是符合我国设立诉讼时效制度初衷的。
其次，共有人去世后继承人有权主张共有财产继承权。对于共有人在世时没有主张售后公房的共有产权，在其去世后继承人能否主张共有财产继承权，市高级法院的答复是否定的。2003年4月20日，上海市高级人民法院在《民事法律适用问答》中回复：“如果其生前未主张房屋产权共有，则视为同意房屋产权归于产权登记人。”笔者认为，这一规定是有悖法理的，也无助于“94方案”缺陷的弥补。第一，从所有权的特点看，房屋的所有权属于物权，即直接管领一定的物的排它性权利。所有权具有永久性，物上请求权也具有永久性，因此，物上请求权不宜成为诉讼时效的客体；第二，从所有权的主张看，不是当事人自己的行为导致权利登记的缺失，而是“94方案”缺陷本身使得当事人的房屋共有权权利登记受到限制，既然当事人生前没有放弃房屋共有权，那么，这个权利当然可以由其继承人依法继承；第三，如果人为的将当事人生前和身后作为是否保护权利的界限，实际上就是将权利人的死亡当作房屋共有权丧失的界限，这既没有法律依据，也与物权可以继受取得的原则相悖。
诉讼时效及同住人的继承人可否主张。上海市高级人法院在下发的《审理公有住房出售后纠纷的若干意见》中规定，按“94方案”购买的房屋，产权登记为一人的，在诉讼时效内，相关同住人可以主张确认房屋产权共有，诉讼时效从发生争议时起算，如登记权利人死亡，应当在知道或应当知道其死亡之日起2年内提出。
《物权法》实施后，有人认为对此纠纷实质上是物权确权纠纷，不适用诉讼时效制度。但上海市高院认为，“94方案”的确权纠纷，属于特定历史时期的产物，解决历史问题，还是应结合该类房屋的历史状况及现实需要，适用诉讼时效。另外，“94方案”实施至今，已近20年，如果不适用诉讼时效，随着时间的推移，家庭结构更为复杂，房价波动幅度可能更大，将导致矛盾更为激烈，只有适用时效制度，督促当事人尽早解决争议，及早理清权属纷争。如果从房屋登记至权利人名下之日，超过20年的，应当认为超过20年最长保护时效，根据政策出台时间来推算，2014年已经属于最后一年了。
