新婚姻法司法解释三之婚前房产归属问题

钟涛律师按：房子不论是对于结婚的夫妻还是离婚的夫妻来说，都是一个很重大的财产。很多人没有房子不结婚，很多了为何房子离婚大战在上演，那么此次新婚姻法司法解释三如何进行规定的，他的指导原则，导向作用是什么呢？

【新婚姻法司法解释三】

第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十二条 婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。

钟涛律师解读：婚前贷款如离婚产权属个人，要对另一方做出补偿

1、新解释实施前，老公或老婆的婚前个人财产，可以在共同生活一定年限后自动转化为共同财产。实际上，最高法1993年的司法解释确实有过相关规定，“一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。”但是，2001年修订的《婚姻法》明确规定，一方的婚前财产属于个人财产，最高法同年的《婚姻法解释(一)》明确指出，婚前个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，不过，当事人另有约定的除外。

离婚案件中，按揭房屋的分割是焦点问题之一。如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。

婚前一方在银行贷款买房，银行是在审查其资信及还款能力的基础上才同意贷款的，故离婚后应由其继续承担还款义务。对于婚后参与还贷的一方来说，婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应该根据照顾子女和女方权益的原则，做出公平合理的补偿。

补偿的计算方式：就是以结婚日为起点，离婚日为终点，在此期间，不论哪一方出资还贷，都视为夫妻共同偿还贷款，此笔贷款属于夫妻共同财产，对应的房产升值部分也属于夫妻共同财产，离婚时应当分割。

【例子】

 男方婚前出资30万购房，总价100万，总贷款140万，产权证婚后取得，登记在一个人名下，结婚2年，共还贷款10万，还剩130万贷款，房屋升值为200万，如离婚，房子属于男方，婚后还贷的10万属于夫妻共同财产，100万的房子升值为200万，那么婚后还贷的10万升值就是20万，故20万属于夫妻共同财产，要依法分割。

2、父母出资为子女买房，产权属于子女个人所有。

 作为出资人的男方父母或女方父母均表示，他们担心因子女离婚而导致家庭财产流失。在实际生活中，父母出资为子女结婚购房往往倾注全部积蓄，一般也不会与子女签署书面协议，如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产，势必违背了父母为子女购房的初衷和意愿，实际上也侵害了出资购房父母的利益。该规定兼顾了中国国情与社会常理，也有利于均衡保护婚姻双方及其父母的权益。

3、如想获得保障，在房子上添加名字才是关键

　 从社会现实来说，婚前按揭、婚后赠房归属的最新解释，以及做女方出资，装修款能否计算为购房出资，以及装修贬值，房产增值，总的来说确实对女性更为不利，因此，钟涛来说建议，在房产证上增加名字才是应对的唯一办法，有名字即为共同财产。